Depuis plus d'une vingtaine d'année, le gouvernement incite à l'investissement locatif, principalement dans le neuf. La Loi Robien Recentré et la loi Borloo, applicables aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006, ont succédé au dispositif Robien de 2003 lequel faisait lui-même suite à la Loi Besson.
Ces deux dispositifs permettent d’investir en immobilier locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.
Le Borloo populaire est applicable pour les biens immobiliers achetés à compter du 1er septembre 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré depuis le 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.
Comment en profiter ?
En se portant acquéreur d’un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer (et de ressources du locataire en Borloo).
Vous bénéficierez ainsi :

• d’une forte défiscalisation de vos revenus en amortissant de 50%  à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans (ou 15 ans).

de la déduction des 100% des intérêts d'emprunt et de toutes les charges (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.). En Borloo, une déduction forfaitaire de 30% est qui plus est applicable.

Maison ou appartement, tout bien immobilier neuf à usage d'habitation est éligible à condition qu'il soit destiné à être loué nu, c'est-à-dire non meublé, à usage de résidence principale du locataire.
Dans le but d'orienter les investisseurs vers les zones prioritaires, le législateur à découpé le territoire en quatre zones :

** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo. 

En fonction de ces zones, le plafond de loyer maximal par m² diffère; ainsi, en Borloo populaire, que le plafond de revenus du locataire. Pour plus de détails, consulter les obligations à respecter

Tout contribuable fiscalement domicilié en France ou hors de France, peut demander à bénéficier des lois Robien ou Borloo, dès lors que les revenus qu'il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Néanmoins, plus la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée, plus l'impact fiscal est important.
La TMI correspond à la tranche supérieure dans laquelle est située la partie "haute" de vos revenus. Elle varie suivant le nombre de parts de votre foyer fiscal.

• Voici, en fonction de votre tranche marginale d'imposition (tranche dans laquelle est située la partie haute de vos revenus), la réduction d'impôt que vous pouvez obtenir :

Montant indicatif sur la base d'un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c'est-à-dire ne possédant pas déjà d'autres biens immobiliers en location).
Attention cependant à ne pas trop se focaliser sur l'aspect défiscalisation au détriment du support d'investissement constitué par l'immobilier.
Il n'est pas nécessaire de disposer de capitaux pour investir; il est d'ailleurs préférable de financer à 100% (sans apport), afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d'impôt (les intérêts d'emprunt étant déductibles à hauteur des loyers). L'épargne alors disponible pourra être placée sur un support peu fiscalisé (Assurance Vie par exemple), tout en contribuant à diversifier vos placements.

Ainsi les dispositifs Robien et Borloo permettent à l'investisseur de répondre à un quadruple objectif:

• se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier en de Robien ou Borloo permet de se constituer le capital pierre de son choix, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
• réduire ses impôts : en autorisant à amortir de 50% à 65% de votre investissement, les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire permettent de défiscaliser en toute légalité en générant des réductions d'impôt.
• préparer sa retraite : un investissement locatif en de Robien ou Borloo permet, pour un effort mensuel d'épargne réduit de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie
• investir sans apport : afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d'impôt il est effet préférable de financer à 100% (sans apport) l'investissement Robien - Borloo.

Qui plus est, grâce à l'assurance décès sur la capital emprunté dans le cadre d'un investissement locatif en de Robien ou Borloo, en cas d'accident de vie (décès, invalidité), l'investisseur garanti à ses proches non seulement la perception d'un capital mais aussi d'une rente mensuelle indexée.

Les obligations à respecter sont les suivantes :

• S'engager à mettre en location un logement nu (non meublé) pendant 9 ans minimum, à titre d'habitation principale du locataire.
• En Robien seulement, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n'appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.
• Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable (charges non comprises) suivant la zone géographique.

Durée de location selon le dispositif :

• Borloo : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d'engagement de location.
• Robien : 9 ans minimum.
  Au-delà de ces durée, libre au propriétaire de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.

Plafond de loyers :
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2007)

Actualisation annuelle au 1er janvier.

Dans le cadre de la loi Borloo, pour les baux conclus en 2007, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
Sachant que près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est clairement moins sociale (d'où le nom du dispositif "Borloo populaire") qu'il n'y parait.

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